Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda en 2026
El contrato de alquiler de vivienda es uno de los documentos más importantes que firmarás en tu vida — afecta a tu día a día, a tu economía y a tu tranquilidad durante años. Una redacción correcta y conforme a la normativa vigente protege tanto al propietario como al inquilino y evita conflictos.
En esta guía te explicamos todo lo que debe contener un contrato de alquiler de vivienda en España conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994) actualizada por la Ley de Vivienda 12/2023.
📄 Genera tu contrato en 3 minutos
Rellena un formulario guiado y descarga tu contrato LAU profesional por solo 9,99€.
Crear contrato ahora →1. Tipos de contrato de alquiler de vivienda
La LAU distingue dos tipos principales:
- Vivienda habitual y permanente: el inquilino vive en ella de forma estable. Aplica el régimen completo de la LAU con las prórrogas obligatorias.
- Vivienda de uso distinto al habitual: alquileres de temporada, segunda residencia, vivienda turística. Aplican normas más flexibles.
2. Datos obligatorios del contrato
Del arrendador (propietario)
- Nombre completo o razón social.
- DNI/NIE, o CIF si es persona jurídica.
- Domicilio de notificaciones.
- Si es persona jurídica → la duración mínima legal del contrato será de 7 años (LAU art. 9).
- Si es persona física → la duración mínima legal es de 5 años.
Del arrendatario (inquilino)
- Nombre completo, DNI/NIE/Pasaporte.
- Si vivirán varias personas con responsabilidad solidaria (compañeros de piso, pareja), todos deben figurar como arrendatarios solidarios y todos firman el contrato.
De la vivienda
- Dirección completa, código postal, ciudad y provincia.
- Superficie en metros cuadrados.
- Número de habitaciones y baños.
- Referencia catastral (recomendable).
- Certificado energético (obligatorio desde 2013 para vivienda habitual).
- Estado: amueblada, parcialmente amueblada o vacía.
- Inventario detallado de mobiliario y enseres si los hay.
3. Duración y prórrogas obligatorias
Aunque pactes una duración inicial corta (por ejemplo 1 año), el inquilino tiene derecho a prórrogas obligatorias hasta cumplir el plazo mínimo legal, salvo que comunique con 30 días de antelación que no quiere renovar.
| Tipo de arrendador | Prórroga obligatoria | Prórroga tácita |
|---|---|---|
| Persona física | Hasta 5 años | +3 años más |
| Persona jurídica (empresa) | Hasta 7 años | +3 años más |
El propietario solo puede negar la prórroga si necesita la vivienda para sí o para familiares directos (cónyuge, hijos, padres) y lo notifica con 4 meses de antelación.
4. La renta y su actualización
El importe de la renta es libre, salvo que la vivienda esté en una zona declarada de mercado tensionado según la Ley de Vivienda 12/2023, en cuyo caso se aplican límites legales.
Actualización anual de la renta
Hay varias opciones para actualizar la renta cada año:
- Según IPC: la opción tradicional, según el IPC general nacional publicado por el INE.
- IPC con límite del 3%: durante el período transitorio establecido por la Ley 12/2023.
- Índice de referencia INE: para arrendamientos de vivienda específicamente.
- Sin actualización: la renta permanece fija toda la vigencia.
5. Fianza y otras garantías
Fianza legal
La LAU establece (art. 36) que la fianza obligatoria es de 1 mensualidad de renta para vivienda habitual. Esta fianza:
- Debe entregarse al firmar el contrato.
- El arrendador está obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente (IVIMA en Madrid, AVS en Cataluña, etc.).
- Se devuelve al finalizar el contrato si no hay desperfectos ni cantidades pendientes.
Garantías adicionales
Además de la fianza legal, las partes pueden pactar:
- Mensualidades adicionales en garantía: máximo 2 mensualidades por ley en vivienda habitual.
- Aval bancario: una entidad bancaria garantiza el pago.
- Avalista personal: un tercero responde solidariamente del pago. Debe firmar el contrato como avalista.
6. Gastos y suministros: ¿quién paga qué?
| Concepto | Régimen por defecto (LAU) | ¿Se puede pactar? |
|---|---|---|
| Renta | Inquilino | — |
| IBI | Propietario | Sí, pasarlo al inquilino con cláusula expresa |
| Gastos comunidad | Propietario | Sí, incluirlos en la renta o pasarlos al inquilino |
| Tasa de basuras | Propietario | Sí, pasarla al inquilino |
| Suministros (agua, luz, gas) | Inquilino | Lo habitual |
| Reparaciones por desgaste | Propietario | — |
| Reparaciones por uso indebido | Inquilino | — |
7. Cláusulas habituales que no pueden faltar
Prohibición de subarriendo
Conviene incluir cláusula expresa que prohíba al inquilino subarrendar total o parcialmente la vivienda sin consentimiento por escrito.
Régimen de obras
El inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin autorización escrita del propietario. Las obras autorizadas quedan en beneficio del inmueble sin derecho a compensación al final.
Mascotas
Si quieres permitirlas, debe constar expresamente en el contrato. Si no se dice nada, se entiende que no están permitidas.
Seguro de hogar
Cláusula opcional pero recomendada: obliga al inquilino a contratar un seguro que cubra al menos responsabilidad civil y contenido.
Devolución en el mismo estado
Cláusula clave para el final del contrato: el inquilino se compromete a devolver la vivienda en el mismo estado, salvo desgaste por uso normal.
8. Errores frecuentes a evitar
- No depositar la fianza en el organismo autonómico. Es una infracción administrativa y multa.
- No incluir inventario. Genera disputas al final del contrato.
- Pactar duración inferior al mínimo legal sin saberlo. Aunque pongas 1 año, el inquilino puede prorrogar hasta 5/7 años.
- Olvidarse del certificado energético. Es obligatorio aportarlo al inquilino al firmar.
- Pasar al inquilino gastos que la ley no permite (especialmente si el arrendador es empresa).
- No firmar todas las páginas. Recomendable firmar todas las páginas para evitar manipulaciones posteriores.
9. Vivienda en zona tensionada
La Ley de Vivienda 12/2023 introdujo el concepto de "zona de mercado residencial tensionado". Si tu vivienda está en una zona declarada como tal:
- La renta no puede superar el índice de referencia publicado oficialmente.
- En contratos nuevos, la renta no puede superar la del último contrato del mismo inmueble (con alguna excepción).
- Si el propietario es gran tenedor, las limitaciones son aún más estrictas.
La declaración de zona tensionada la realiza cada Comunidad Autónoma. A día de hoy hay zonas declaradas en Cataluña principalmente.
10. ¿Hay que registrar el contrato?
El contrato de alquiler no es obligatorio inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pero hacerlo tiene ventajas:
- Oponibilidad frente a terceros: si el propietario vende la vivienda, el comprador no puede romper el contrato.
- Mayor seguridad jurídica para ambas partes.
El coste de inscripción ronda los 50-100€ y se hace en el Registro de la Propiedad correspondiente.
11. ¿Y la firma digital?
El contrato de alquiler se puede firmar perfectamente con firma digital (Autofirma, FNMT, DocuSign...). Tiene validez jurídica equivalente a la firma manuscrita conforme al Reglamento (UE) 910/2014 (eIDAS) y la Ley 6/2020.
La firma digital es especialmente útil para alquileres a distancia (por ejemplo, cuando el inquilino aún no ha llegado a la ciudad).
¿Listo para hacer tu contrato?
Genera tu contrato de alquiler de vivienda LAU + Ley 12/2023 en PDF profesional por 9,99€.
Crear contrato →